Categoría: Opinión

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El mito de la oferta y la demanda en vivienda funciona regular En 2023 el gobierno estatal aprobó una tímida Ley de Vivienda. Esta ley delega en las comunidades autónomas (CCAA) la decisión de tomar medidas o no para combatir el descontrolado aumento del precio de la vivienda en alquiler. Entre las decisiones que podrían tomar las CCAA se encuentra la declaración de zonas de mercado tensionado. Las comunidades encabezadas por el PP, con Ayuso a la cabeza mediática, se han negado a aprobar ninguna regulación de los precios en estas zonas. El PP defiende que la regulación provocará que los propietarios quiten del mercado de sus viviendas (porque, se deduce, si antes alguien ganaba 1000 y ahora sólo puede ganar 500, prefiere ganar 0). Esta reducción de oferta en el mercado, según el PP, provocará un aumento de los precios del alquiler. Este es el argumento popular para defender el privilegio de especular con derechos fundamentales. Frente a los mitos, analicemos la realidad. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publica en su web el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Esta estadística ofrece información anual de 2011 a 2022 e incluye, entre otra información, el número de viviendas alquiladas tanto colectivas como unifamiliares y el precio mediano (el precio que deja por debajo a la mitad de las viviendas y por encima la otra mitad). El Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Tributaria obtiene esta información a partir de una explotación de la información declarada a efectos tributarios sobre arrendamientos de vivienda habitual. Por ello, no se tiene información de Euskadi o Navarra, pero sí del resto de provincias y ciudades autónomas. La Agencia Tributaria ofrece información a nivel provincial, municipal, de distrito y sección censal. Para este análisis, se ha considerado que el mejor desglose es el distrital. Rivas Vaciamadrid se compone de sólo un distrito, mientras que la ciudad de Madrid tiene 21 distritos diferentes. Para cada distrito se ha calculado la variación de viviendas y de precio anual, tanto absoluta (número de viviendas o euros que ascienden o descienden) como en porcentaje. Si la teoría que defiende el PP es cierta, encontraríamos una correlación negativa de estas variaciones. Así, un descenso del número de viviendas correlacionaría con un aumento del precio de la vivienda. Y a la inversa. A nivel estatal se encuentra una relación negativa, aunque mínima. La correlación es r = -0,035. A partir de este dato obtenemos el coeficiente de determinación, R² que nos muestra que el 0,1225% de la variación porcentual del precio de la vivienda sería explicable por la variación del número de viviendas en alquiler. El 99,8775 % quedaría sin explicar, pero al PP le sirve para no regular los precios. Quizá encontramos un mayor análisis en el detalle. De esta manera, se ha repetido el análisis diferenciando entre provincias y tipo de vivienda (colectiva o unifamiliar). De las 49 provincias analizadas, en 29 de ellas (el 59%) no existe relación entre la variación de la oferta y el precio en ninguno de los dos tipos de vivienda: las de Extremadura, las de Galicia a excepción de A Coruña, las tres provincias insulares, en 7 de las 9 provincias castellano y leonesas (Ávila, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Valladolid y Zamora), 5 de las 8 andaluzas (Córdoba, Granada, Huelva, Málaga y Jaén), 2 de las 5 de Castilla y León (Cuenca y Guadalajara), las catalanas Lleida y Tarragona, Zaragoza, Asturias, Cantabria y Ceuta y Melilla. En 13 provincias existe correlación en la variación absoluta de viviendas colectivas, pero no unifamiliares. Esta relación, en algunas provincias se produce de manera positiva, al contrario de como dice la explica de que a menor oferta, mayor precio. De estas, en Soria, Teruel y Toledo una correlación mayor a 0,15, que supondría que se explicaría como máximo un 2,92% de la modificación como máximo, en el caso de Soria. En 5 provincias la relación se encuentra en las viviendas unifamiliares. En ninguna de estas 5 se encuentra una correlación r mayor a 0,15. Madrid se encuentra entre estas últimas 5 provincias. Si analizamos las viviendas colectivas no existe relación entre la variación del número de viviendas y la variación del precio. En el caso de las viviendas unifamiliares, la correlación de r=-0,106, lo que implica que el 1,12% de la variación del precio queda explicado por la variación de la oferta. Por último, existe una provincia en la que existe correlación en los dos tipos de vivienda: Barcelona. Barcelona es la única provincia en la que la variación de las viviendas correlaciona con la variación en el precio tanto en las viviendas colectivas como las unifamiliares. Barcelona se encuentra en la única comunidad autónoma que ha realizado declaración de zona tensionada. En Barcelona ciuidad, según la teoría del PP, tendrían que haber aumentado los precios. Según publica El País, “el precio del alquiler cayó en Cataluña entre un 3% y un 5% coincidiendo con la regulación de rentas”. En resumen, el mito de la oferta y la demanda de la vivienda que argumenta el PP no es cierto. Pero, donde se da, con una mínima intensidad, éste no opera contra las políticas de control de precios que recoge la Ley de Vivienda.

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