Han entrado al final en vigor las medidas urgentes que reforman la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para proteger al inquilino y supuestamente además para dinamizar el mercado de alquiler, terminar con la burbuja de precios en las grandes ciudades y dar al alquiler una vertiente más socia.
- Duración del contrato. Aumento de la duración mínima de los contratos de arrendamiento destinados a la vivienda habitual del inquilino, pues aunque el contrato establezca la duración de un año, el contrato de arrendamiento se va renovando año a año -siempre que el inquilino quisiera- hasta un máximo de cinco años , con alguna excepción que ya contempla la ley en caso de necesidad del arrendador. Además, ese aumento de la duración mínima será de siete años si el propietario es una persona jurídica.
- Las prórrogas. Con la reforma, si nadie preavisa con 30 días de antelación a su término, el contrato se irá renovando año a año hasta un máximo de tres años más, si el inquilino lo desea, y debiendo soportarla obligatoriamente el propietario.
- Fianza. Con la nueva reforma, se establece que, aparte de la fianza de un mes, como máximo solo podrán exigirse dos mensualidades de renta como garantía adicional.
- Los gastos del contrato. Si el propietario es una persona jurídica, los gastos de la inmobiliaria deberá pagarlos siempre el propietario.
El real decreto que modifica la normativa sobre el alquiler entró en vigor el día 19 de diciembre y solo afecta a los contratos que se firmen a partir de esa fecha. Es decir, las medidas no tienen carácter retroactivo y los contratos que ahora están vigentes continúan en los mismos términos y condiciones en que se firmaron.
La reforma de la LAU abre la posibilidad también a que los ayuntamientos puedan regular bonificaciones en cuanto al impuesto de bienes inmuebles (IBI) para los propietarios, siempre que se acojan a una limitación del precio de alquiler que regulasen.
La reforma, en su conjunto y en líneas generales, beneficia al inquilino y no al propietario y pueden acabar provocando que la oferta sea menor y los precios suban, pero darán mayor estabilidad al mercado evitando inflaciones de precios pues la duración y plazos que contiene es la que estuvo vigente entre los años 1995 y 2013 sin que en dichos periodos hubiera en general un aumento de pisos vacíos.
Caso aparte es el de los pisos vacacionales , que se ven afectados de lleno por el real decreto promulgado por el Gobierno. No se prohíbe su alquiler, pero ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal: ya no es necesario que todos los propietarios estén en contra de que una casa se use como vivienda turística, sino que bastará con que se opongan tres quintas partes de los propietarios.
Por otro lado el ayuntamiento de Madrid ha puesto en vigor una Ordenanza con restricciones para ordenar el sector, sobre el cual tiene la AEAT estrecha vigilancia.
Ernesto Prieto Sáchez
Abogado
