Es algo habitual que la comunidad de propietarios quiera prohibir el ejercicio de determinadas actividades que consideran potencialmente molestas para la convivencia.

En la Ley de Propiedad Horizontal no hay precepto alguno que prohíba que se prevean prohibiciones de actividad o de determinados usos en elementos privativos.

El art. 7.2 de la LPH prevé que «al propietario y ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos», reconociendo así de forma indirecta la legitimidad de cláusulas prohibitivas o limitativas del uso y disfrute de los pisos y locales.

La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo  sostiene que son válidas las cláusulas de prohibición de una determinada actividad en elementos privativos, pero sujetas a los siguientes límites:

a) Han de constar en los estatutos de la comunidad y el acuerdo debe constar de forma expresa y concreta, no valen fórmulas genéricas .

b) No pueden contravenir la ley (ej. no es válida la prohibición de que se instalen sedes de partidos políticos( que puedes ser molestas o peligrosas) solo de una ideología concreta y no de otras).

c) Tiene que existir un interés legítimo general: no es válida una prohibición de uso  solamente en una  vivienda y no en otras.

El nuevo art. 17.12 de la LPH introducido por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, rebaja el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas , por lo que salvo este caso se necesita unanimidad para adoptar acuerdos de prohibición de otros usos y/o actividades (bar, restaurante, discoteca, etc.), conforme a lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH.

El nuevo art. 17.12 de la LPH declara que «estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos» y no debería afectar al propietario que se opusiera al acuerdo, con independencia de si en el momento de adopción del mismo estaba desarrollando la actividad o no, si cuando adquirió la finca no existía dicha limitación de uso, entendiendo que el acuerdo sí debería vincular a los propietarios que no se opongan y a los futuros adquirentes siempre y cuando en el momento de la compra hubieren podido conocer la existencia de dicho acuerdo comunitario de prohibición o limitación de uso, por estar los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o por la incorporación de los estatutos a la escritura de compraventa.

Ernesto Prieto Sánchez

Abogado