Desde que el gobierno declaró el Estado de Alarma en España se debate acerca de la posibilidad de incumplir, suspender, adaptar o resolver todo tipo de contratos de tracto sucesivo.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, salvo en lo relativo al pago de las cuotas de préstamo de vivienda habitual para colectivos desfavorecidos, no establece ninguna medida , por lo que la solución a las cuestiones planteadas gira en torno a dos figuras jurídicas, el caso fortuito o fuerza mayor, y la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus

Lo primero que hay que definir el concepto de caso fortuito o fuerza mayor y el de “alteración sobrevenida de las circunstancias”, a fin reconocer a qué figura acudir en cada supuesto  concreto. 

Conforme a los artículos 1.105, 1.182, 1.184 y 1.258 del Código Civil, el caso fortuito y la fuerza mayor suponen la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones pactadas.

La alteración sobrevenida de las circunstancias o cláusula rebus sic stantibus tiene diferente finalidad, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, y no tiene por si misma efecto resolutorio del contrato, salvo cuando se pacte por las partes.

El caso fortuito o fuerza mayor como causa de imposibilidad de cumplimiento de la obligación no es aplicable a las deudas pecuniarias, por tratarse de una obligación que no es imposible cumplir, pues se podría contemplar un retraso o un incumplimiento temporal. 

Por tanto debemos acudir a la doctrina del T. Supremo sobre  la incidencia en el cumplimiento de los contratos que motiva el cambio de circunstancias y ello en base a tres criterios. El primero viene referido a averiguar si tal alteración  hace  imposible o muy costoso el cumplimiento de contrato . El segundo criterio se refiere a  si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato), si realmente constituye una circunstancia imprevisible a la firma del contrato. Por último ,solo una  crisis económica no es causa de resolución del contrato o de reducción de la renta, pues no es razonable desplazar el total riesgo empresarial del arrendatario al arrendador, por lo que debe tenderse a mantener el contrato aunque modificado a la baja en los pagos o en los plazos.

Un ejemplo de lo anterior:

 En el marco de un contrato de arrendamiento  de local de negocio  la obligación del arrendatario de un local de negocio  que tiene prohibida su apertura por la crisis del coronavirus tiene como obligación esencial frente al arrendador el pago de la renta convenida . Se trata de una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no estaremos ante el caso fortuito o la fuerza mayor. El arrendatario tiene el uso y disfrute del arrendatario del local, por lo que no parece razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato. Por tanto nos encontraremos ante la cláusula rebus sic stantibus y habrá que valorar si la imposibilidad de apertura del local al público durante un espacio temporal determinado representa una alteración de las bases del negocio que frustra su finalidad  y que produce un desequilibrio importante entre las partes y que no se trata de una circunstancia que sea un riesgo normal de este tipo de contratos o esté contemplada en el contrato. 


El problema en los contratos de arrendamiento con doctrina de la rebus sic stantibus es que ésta no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las partes, un pronunciamiento judicial.
Las mismas consideraciones expuestas respecto de los contratos de arrendamiento serían aplicables a los contratos de financiación de tracto sucesivo (contratos de préstamos, crédito, etc..). Esto es, la devolución del préstamo a través de cuotas periódicas es una obligación de pago dineraria al que no le resulta de aplicación la imposibilidad del cumplimiento de la obligación, pero no encontramos ningún motivo  para no aplicar la cláusula rebus sic stantibus a dichos contratos.

Como  no existen soluciones jurídicas de aplicación unilateral directa lo correcto es actuar de buena fe y con sentido común ,con proporcionalidad y animo negociador , por lo que es necesario el acuerdo porque por si dejas sin mas de pagar la renta o la cuota puedes ser desahuciado o demandado.

Ernesto Prieto Sánchez – Abogado